STJ define regras para aluguel por Airbnb em condomínios residenciais: o que a decisão significa para proprietários e investidores

Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe mais clareza para uma questão que gera dúvidas há anos entre proprietários, investidores e administradoras de condomínios: a utilização de imóveis para estadias de curta duração anunciadas em plataformas como o Airbnb.

O entendimento da Segunda Seção do STJ uniformiza a posição da corte sobre o tema e estabelece critérios importantes para quem pretende obter renda com imóveis em destinos turísticos como Balneário Piçarras, Penha, Barra Velha e Navegantes.

O que foi decidido pelo STJ?

Por maioria de votos, o tribunal entendeu que a utilização de unidades residenciais para exploração econômica por meio de hospedagens de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

Com isso, quando essa atividade representar uma mudança na destinação da unidade, ela dependerá de aprovação dos condôminos, observando as regras previstas na legislação e na convenção do condomínio.

A decisão teve origem em um processo no qual uma proprietária buscava garantir o direito de disponibilizar seu apartamento em uma plataforma digital sem a necessidade de autorização dos demais moradores.

O entendimento vencedor concluiu que a atividade não pode ignorar a destinação residencial do empreendimento, especialmente quando houver impacto na dinâmica do condomínio.

Airbnb não foi proibido

Um dos pontos mais importantes da decisão é que o tribunal não proibiu o Airbnb ou outras plataformas semelhantes.

Na prática, a decisão determina que a possibilidade de realizar hospedagens de curta duração dependerá das características e das regras de cada condomínio.

Isso significa que muitos empreendimentos continuarão permitindo esse tipo de utilização normalmente, enquanto outros poderão restringi-la caso entendam que ela altera a finalidade originalmente prevista para o imóvel.

Para os proprietários, o principal recado é simples: as regras internas do condomínio passaram a ter ainda mais relevância.

O que diz o Código Civil?

Durante o julgamento, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou dispositivos importantes do Código Civil.

Segundo o artigo 1.336, os condôminos têm o dever de dar às suas unidades a mesma destinação da edificação.

Em outras palavras, se um condomínio foi constituído com finalidade residencial, espera-se que as unidades sejam utilizadas para essa finalidade.

Além disso, o artigo 1.351 estabelece que a alteração da destinação do edifício ou das unidades depende da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

Foi justamente esse entendimento que serviu de base para a decisão da Segunda Seção.

A questão da segurança e do sossego dos moradores

O crescimento das plataformas digitais facilitou o aluguel de imóveis para períodos muito curtos, muitas vezes de apenas alguns dias.

Essa modalidade trouxe novas oportunidades para proprietários, mas também gerou discussões relacionadas à segurança dos condomínios, ao controle de acesso e à rotatividade constante de pessoas.

Segundo o entendimento apresentado no julgamento, a circulação frequente de hóspedes pode produzir efeitos diferentes daqueles observados em condomínios ocupados por moradores permanentes.

Por isso, o tema passou a ser analisado não apenas sob o aspecto econômico, mas também sob a ótica da convivência condominial.

O que muda para investidores imobiliários?

Para quem compra imóveis pensando em renda com locações de curta temporada, a decisão reforça a necessidade de realizar uma análise mais detalhada antes da aquisição.

Além da localização, da valorização e do potencial turístico da região, será fundamental verificar:

• A convenção do condomínio;
• O regulamento interno;
• A destinação do empreendimento;
• As decisões já tomadas em assembleia;
• As regras sobre locação por temporada.

Essa análise pode evitar problemas futuros e garantir maior previsibilidade ao investimento.

Como isso afeta cidades turísticas?

Em cidades como Penha, Balneário Piçarras, Barra Velha e Navegantes, onde existe forte procura por imóveis de temporada, a decisão aumenta a importância da documentação e das regras internas dos empreendimentos.

O mercado de locação continua existindo e permanece forte, especialmente em regiões próximas às praias e atrações turísticas.

No entanto, investidores precisarão avaliar com mais atenção quais empreendimentos possuem perfil compatível com a atividade que pretendem desenvolver.

Em muitos casos, condomínios voltados para segunda residência e veraneio já possuem regras específicas para esse tipo de utilização.

Mais segurança jurídica para o mercado imobiliário

Embora a decisão gere debates, ela também oferece um benefício importante: maior segurança jurídica.

Com uma posição mais definida do STJ, compradores, investidores, síndicos e administradoras passam a contar com critérios mais claros para interpretar situações semelhantes.

Isso reduz conflitos, diminui a insegurança sobre futuras disputas judiciais e contribui para decisões mais conscientes por parte de todos os envolvidos.

Informação é parte do investimento

A decisão reforça algo que o mercado imobiliário já demonstra há anos: um bom investimento não depende apenas da localização ou do potencial de valorização.

Entender a destinação do condomínio, conhecer as regras internas e analisar o perfil do empreendimento são etapas cada vez mais importantes para quem busca gerar renda com imóveis.

Em regiões turísticas do litoral catarinense, onde a locação por temporada desempenha papel relevante na economia local, conhecer essas regras pode ser tão importante quanto escolher um imóvel próximo à praia.